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David A. Mermelstein para El Economista

El acceso a la vivienda propia es uno de los objetivos básicos que persigue toda familia y, en ese sentido, la disponibilidad de una oferta amplia y barata de crédito hipotecario siempre ha sido una meta deseada, aunque lograda apenas esporádicamente.

Uno de los factores que inflan las tasas de interés y reducen la oferta de crédito es usualmente una mayor tasa de incumplimientos (defaults), por lo que comprender cómo reducirla es clave no sólo para los intereses de los prestamistas sino también para la sociedad en su conjunto.

La microeconomía nos muestra dos variantes explicativas para el no pago de una hipoteca por parte de un individuo. Uno es el enfoque de la insolvencia, y el otro es el enfoque del default estratégico.

La explicación más intuitiva para el no pago de una deuda, es la insolvencia del deudor. Es natural pensar que el repago de deudas financieras no es un ítem que estará entre los más prioritarios para un individuo en dificultades económicas. 

En ese sentido, la evolución de las variables de contexto macroeconómicas desempeña un rol protagónico, pues la insolvencia puede crecer debido a tasas de desempleo mayores, inflación creciente y tasas de interés en aumento. 

No obstante, el desempeño de otras variables de contexto, tanto macroeconómicas como institucionales, resultan también factores de primer orden en la determinación de los niveles de incumplimiento.

Entre ellas, el precio de los inmuebles es una de las más importantes. En tanto se asuma que los deudores hipotecarios son individuos racionales que buscan maximizar su riqueza, la relación entre el valor de la deuda y el de la propiedad que la garantiza es un determinante fundamental de los incentivos de repago.

Simplemente supóngase un individuo que contrae un crédito por $ 70 para adquirir un inmueble de $ 100. De no variar el valor de los inmuebles, a medida que el tiempo transcurra, la deuda será más pequeña con relación a aquél. Sin embargo, en caso que el precio del inmueble evolucionase negativamente a un ritmo más veloz que el de las amortizaciones, podría darse el caso de que la deuda termine resultando mayor al valor de la propiedad.

En ese caso, el individuo se beneficiaría incurriendo estratégicamente en default, pues de esa manera incrementaría su riqueza. Bastaría que el precio de los inmuebles cayese, por ejemplo, hasta los $ 65, para que el cometer default incrementase la riqueza del individuo (en $ 5), desprendiéndose de una deuda de $ 70, entregando a cambio un inmueble de $ 65. En términos técnicos, el deudor tiene a su disposición una opción de venta con precio de ejercicio igual al valor del inmueble en garantía. 

Desde luego que cometer default tiene, o debería tener algún tipo de costos como penalidad. Estos pueden ser de tipo económico, como la imposibilidad o encarecimiento del acceso al crédito ulterior al default, la necesidad de mudanza luego del remate de la vivienda, o bien de tipo moral, si es que el individuo pertenece a una sociedad en la que el incumplimiento de pagos esté mal visto.

Así, la decisión del default no se producirá de modo inmediato siempre que el valor de la vivienda caiga por debajo del valor de la deuda. Dicho valor tendrá que caer lo suficiente como para que además estén compensados los costos del default. Esto es, la deuda tiene que volverse, en términos relativos, lo suficientemente grande como para que al individuo le convenga entregar el inmueble, e incluso incurrir en los mencionados costos del default, a fin de cancelar el pasivo.

Los bancos manejan la relación de la deuda respecto del valor de inmueble (técnicamente loan to value), a fin de paliar los defaults por causas estratégicas, aprobando créditos en los que dicha relación no exceda el 70% u 80%. 

Sin embargo, lo que no está su bajo control directo es la evolución de los precios de los inmuebles que, se sabe, evolucionan de modo procíclico con la actividad macroeconómica, ni los costos del default, los cuales responden fundamentalmente a factores de ordenamiento institucional.

Así, mientras que la minimización de los defaults por insolvencia puede buscarse por los mecanismos de análisis de riesgo usuales, los defaults estratégicos deben ser evitados por otros medios.

En principio es importante concentrarse en la relación deuda a valor del inmueble, no sólo al momento de la originación del crédito, sino a través del tiempo, durante el lapso de repago del hipoteca.

Como es sabido, en Argentina los precios de los inmuebles siguen al valor del dólar. En un contexto en que la moneda doméstica tiende a la depreciación, no es buena idea emitir hipotecas en dólares. Si éstas se emiten en pesos, en cambio, la diferencia entre el valor del inmueble y el de la deuda remanente será cada vez mayor, desincentivando al deudor a incurrir en default estratégicos. En definitiva, al banco le resultará menos oneroso cubrir el riesgo cambiario que proceder al recupero de un mayor número de créditos mediante la ejecución de sus garantías.

Otra de las maneras de reducir el riesgo de defaults estratégicos, es mediante el aumento de los costos del default.

Los buenos buró crediticios son una herramienta para elevar dichos costos, pues encarecen o limitan el acceso al crédito de los malos pagadores.

Por el contrario, la suspensión de los remates hipotecarios, como vino dándose en Argentina desde la crisis, hace que el costo de default percibido por el deudor baje drásticamente, incentivando los defaults oportunísticos.

Si bien es cierto que la crisis pudo haber elevado los incumplimientos por causas de insolvencia, y que dentro de esos, muchos casos involucran el riesgo de pérdida de viviendas familiares, la suspensión por ley de las ejecuciones hipotecarias no es la medida más eficiente para atender dicho problema social. 

La medida motiva toda una serie de defaults por causas estratégicas, además de los motivados por la insolvencia a raíz de la crisis. Subsidios directos, en cambio, para quienes puedan demostrar fehacientemente la insolvencia, lograrían los mismos fines de política social, a un menor costo y generando una reducción y no un incremento de la tasa de defaults hipotecarios.

Toda situación o marco institucional en el que se perciba una reducción de las penalidades por default incentiva el crecimiento de la tasa de incumplimiento de pagos.

Si bien la reducción de penalidades puede parecer una medida progresista al favorecer un cierto grupo de individuos ya deudores, termina siendo regresiva para otro grupo mucho más grande, que es el de los nuevos individuos que con el tiempo pretenderán acceder al crédito para la vivienda y se encontrarán con mayores restricciones y costos, debido a una tasa de defaults más elevada.

Como se ve, la microeconomía del proceso decisivo del consumidor nos enseña que existen otros factores además de la insolvencia, tanto macroeconómicos como institucionales, que pueden motivar la decisión de default, la cual puede surgir como una acción estratégica por parte de un individuo racional que busca maximizar su riqueza.

El diseño de productos y políticas crediticias, así como el de políticas públicas e institucionales, deben tomar nota de este hecho a fin de favorecer el incremento y abaratamiento del crédito para la vivienda, a través menores tasas de incumplimiento de pagos.

David A. Mermelstein